Étymologiquement, le terme viager est un dérivé du mot "viage" qui signifie en vieux français "cours, durée de la vie"*. Au sens littéral, le mot "viager" peut s'entendre comme "vie âgé" ou plutôt "vivre âgé".
Il s'agit d'une forme de vente particulière dite "aléatoire". Par viager, on entend un démembrement du droit de propriété. Pour résumé, c'est une sorte de vente à crédit d'un bien. Le crédirentier va en effet percevoir de la part de son débirentier un bouquet et une rente viagère mensuelle jusqu'à ce qu'il décède.
* source : http://fr.wiktionary.org/wiki/viager
Historiquement, le viager est aussi ancien que les plus vieilles civilisations. Les Babyloniens, les Égyptiens, les Grecs comme les Romains connaissaient le principe du viager. A cette époque, le viager servait principalement à éviter la déshérence des terres et à la transmission de patrimoine à des tiers. Au moyen âge, cette modalité de financement des retraites était également usitée. Le viager a pris toutes ses lettres de noblesse avec Napoléon et notamment le Code Civil. L'avènement du crédit en France fait tomber dans l'oubli le viager notamment du grand public. Il devient un marché de niche pour les investisseurs avertis. La crise économique passant par là, le viager est redécouvert sous un angle plus moderne, loin de l'image du film de Pierre TCHERNIA ou de la nouvelle "Le petit fût" de Guy de MAUPASSANT.
Louis XIV, L'impératrice Marie Louise, Charles de Gaulle ou Valéry Giscard d'Estaing sont autant de personnages politiques importants qui furent en leur temps des acquéreurs de viagers. Parmi nos contemporains, nous pouvons également citer Ségolène Royal et François Hollande, qui ont acquis leur Villa de MOUGINS en viager occupé par l'intermédiaire de l'Etude LODEL.
Le viager, malgré son ancienneté affiche une insolente jeunesse. Il est un principe résolument moderne et actuel puisqu'il est une réponse formidable au vieillissement de la population et aux problèmes que cela induit, notamment avec le financement des retraites et la baisse du nombre d'actifs. En finalité, le viager constitue le plus vieux système de retraite par capitalisation...
Le viager existe dans d'autres pays, notamment dans les pays où le Code Napoléon a fait légion.
Mais les deux pays où cette vente particulière est répandue sont la France et la Belgique. L'Italie connaît le principe sous la forme de la nue propriété. La Suisse connaît également le système mais il est peu répandu. En Espagne, ce système existe mais est l'apanage des compagnies d'assurance, seules habilitées à le délivrer. Les pays Anglo-Saxons connaissent le viager sous une forme apparentée dite "hypothèque inversée".
Il représente la majorité des transactions du viager. Dans ce type de viager, le crédirentier a le droit d'usage et d'habitation du bien dans lequel il vit. Ce droit lui est personnel, c'est-à-dire qu'il ne peut ni le céder ni le prêter. Le crédirentier est considéré comme un locataire, le débirentier étant propriétaire des biens vendus dès que l'acte authentique a été signé chez le notaire.
Assez rarissime et assez prisé des acquéreurs, il peut servir d'habitation principale ou secondaire pour les uns comme d'investissement locatif pour les autres. L'intérêt de cette typologie particulière de viager est qu'il permet de se passer d'une banque et de tout ce que cela induit, frais de dossier, intérêt bancaire, assurance et autre...
C'est un cas assez rare. Il s'agit d'un viager qui comprend deux logements. Le premier est occupé par le vendeur et le second par l'acquéreur puisque libre.
Dans ce cas, le droit d'usage et d'habitation prendra fin à une date fixée à l'avance dans l'acte. A cette date au plus tard, le vendeur devra avoir libéré le bien au profit de l'acquéreur.
Le viager est un contrat sécurisé à double titre par le privilège de vendeur et la clause résolutoire.
Il constitue le droit pour le vendeur d'être payé par préférence aux autres créanciers. C’est en fait une sorte d’hypothèque de premier rang pris en faveur du vendeur de manière à lui garantir le bon paiement de sa rente jusqu’à la fin de sa vie. Cette hypothèque est renouvelable tous les 10 ans et payable par le débirentier.
En cas de défaut de paiement avéré, le vendeur peut demander après avoir fait un premier commandement de payer que la vente soit annulée par le juge. Dans ce cas, l’acquéreur perdra toutes les sommes engagées (bouquet, rentes, embellissements…). Le vendeur redeviendra dès lors propriétaire des biens vendus.
Le viager étant un contrat, à ce titre, il peut, donc, se revendre. Le nouvel acquéreur va reprendre à sa charge le service de la rente et faire de son affaire personnelle la continuité des différentes obligations découlant de ce contrat en lieu et place de l'ancien acquéreur. Lors de la revente, le nouveau débirentier versera à l'ancien débirentier un bouquet.
Le crédirentier peut tout à faire renoncer à son droit d'usage et d'habitation. Pour ce faire, il doit obéir à un formalisme rigoureux. Il doit avertir son débirentier de son intention de libérer les lieux par lettre recommandée avec accusé réception et a trois mois pour lui remettre les clés du bien (le temps pour lui de vider les lieux de tous biens meubles). A l'issue de cette remise de clés et d'une convention de libération signée entre les deux parties, la rente viagère est augmentée de 30% (valeur correspondant à la valeur locative du bien). Le débirentier peut, dès lors, disposer du bien en le louant ou en l'habitant personnellement. A noter que cette décision est irrémédiable une fois la lettre recommandée envoyée. Par ailleurs, le débirentier ne peut s'opposer à la volonté de son crédirentier de libérer le bien qu'il occupe.
Absolument tout... Tous biens meubles ou immeubles peuvent être vendus en viager. Qu'il s'agisse d'un terrain, d'un caveau ou encore d'une péniche, tout peut prêter à viager.
Il n'y a pas de documents à fournir pour l'achat d'un viager, ce type de contrat faisant appel à la responsabilité de celui qui s'engage. D'autant que les règles sont très strictes. A défaut d'un seul paiement de la rente, le débirentier perdra les sommes engagées (bouquet, rentes et embellissements payés) ainsi que le bien qui redeviendra la propriété du crédirentier.
Pour calculer un viager, deux paramètres entrent en jeu, à savoir : la valeur vénale du bien et l'âge de la personne.
Une rente viagère est obligatoirement indexée. La fixation de l'indice est libre, cependant. Il est d'usage d'indexer les rentes via l'indice du coût de la vie.
Les personnes physiques peuvent acheter un viager et nous privilégions cette approche. Il peut s'agir tant de résidents français, que d'expatriés ou d'étrangers. En ce qui concerne les étrangers, il faut savoir qu'ils représentent un large panel d'acquéreurs de viager et que les garanties prises en matière de viager marchent de la même manière qu'avec un résident fiscal français.
En ce qui concerne les Sociétés civiles immobilières (S.C.I.), elles peuvent acheter en viager. Afin de garantir au mieux les vendeurs, en plus du privilège de vendeur, de la clause résolutoire et de l'obligation alimentaire qu'induit le viager auprès de l'acquéreur, nous demandons la caution personnelle du gérant de la S.C.I. ainsi que la caution solidaire de tous les associés.
Sont exclus de l'achat en viager les sociétés dites "commerciales". En effet, celles-ci peuvent faire faillite et dans ce cas, l'action résolutoire et le privilège de vendeur n'ont aucun effet. Ce qui peut être dramatique pour le crédirentier.
Toute personne physique est habilitée à vendre son bien en viager (en ce qui concerne les S.C.I. une dissolution préalable est nécessaire).
Il peut s’agir d’une :
Le viager est :
Vous souhaitez d’autres précisions sur le viager ? N’hésitez pas à contacter notre équipe !
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